Die Nutzniessung (auch Usufrukt genannt) ist ein häufig eingesetztes Instrument bei Schenkungen, Nachlassregelungen oder vorsorglichen Übertragungen von Immobilien. In der Schweiz ist sie rechtlich klar im Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt – trotzdem besteht oft Unsicherheit, worin sich Nutzniessung von Wohnrecht unterscheidet und wie sie bewertet wird.
Was ist Nutzniessung?
Mit einer Nutzniessung erhält eine Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen und deren Ertrag zu beziehen – zum Beispiel durch Vermietung. Anders als beim Wohnrecht ist die Nutzung nicht auf die Selbstnutzung beschränkt.
Ein typisches Beispiel ist, wenn Eltern das Haus an ihre Kinder übertragen, sich aber die Nutzniessung vorbehalten:
Die Kinder sind dann Eigentümer, die Eltern dürfen aber weiter darin wohnen oder vermieten – je nach Ausgestaltung.
Die rechtliche Grundlage für die Nutzniessung ist in der Schweiz im ZGB, Art. 745 ff. geregelt.
Unterschiede zur Wohnrecht
| Kriterium | Wohnrecht | Nutzniessung |
|---|---|---|
| Nutzung | Nur Selbstnutzung | Selbstnutzung und Vermietung |
| Ertrag | Kein Anrecht auf Mietzins | Mieteinnahmen möglich |
| Wirtschaftliche Verfügung | Nicht erlaubt | Teilweise erlaubt (z. B. Verwaltung) |
| Bewertung | Tiefer | Höherer Barwert, da wirtschaftlich nutzbar |
Bewertung der Nutzniessung
Die Nutzniessung muss bei Schenkung, Erbschaft oder Vermögensaufteilung bewertet werden – häufig im Rahmen einer:
- Verkehrswertanalyse
- Kapitalisierung des Mietwerts
- Barwertberechnung auf Basis der Lebenserwartung
Dabei sind Faktoren wie Alter, Mietwert, Unterhaltsverpflichtungen und vereinbarte Einschränkungen entscheidend. In steuerlichen und rechtlichen Verfahren ist eine neutrale Bewertung durch einen Fachspezialisten besonders wichtig.
Häufige Anwendungsfälle
- Schenkung mit Vorbehalt: Eltern schenken das Haus, behalten aber die wirtschaftliche Nutzung
- Erbschaftsregelung: Ein Ehepartner erhält das Eigentum, der andere die Nutzniessung
- Vorsorge: Eltern sichern sich wirtschaftlich ab, während Eigentum frühzeitig übertragen wird
Was passiert bei einem Verkauf?
Wird eine Immobilie mit eingetragener Nutzniessung verkauft, bleibt die Nutzniessung rechtlich bestehen – sie ist wie ein Belastungstitel im Grundbuch.
→ Ein Verkauf ist nur mit Zustimmung oder Aufhebung der Nutzniessung möglich.
Alternativ kann die Nutzniessung abgegolten werden – durch eine Entschädigungszahlung oder einvernehmliche Löschung im Grundbuch.
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