Die Bewertung einer Immobilie im Baurecht unterscheidet sich grundlegend von der herkömmlichen Immobilienbewertung. In der Schweiz sind Baurechtsliegenschaften weit verbreitet – insbesondere in Städten mit knappem Bodenangebot. Für eine fundierte Wertermittlung kommt hier häufig die sogenannte Multi-Element-Methode (MEV) zum Einsatz. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie diese Methode funktioniert und worauf bei der Bewertung einer Baurechtsliegenschaft zu achten ist.
Was ist eine Baurechtsliegenschaft?
Bei einer Baurechtsliegenschaft sind Boden und Gebäude getrenntes Eigentum. Der Grundstückseigentümer (Baurechtsgeber) räumt dem Baurechtsnehmer das Recht ein, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen – in der Regel gegen eine jährlich zu bezahlende Baurechtszinszahlung.
Typische Einsatzbereiche des Baurechts:
- Gemeinnütziger Wohnungsbau
- Kirchen, Stiftungen, Genossenschaften
- Private Eigentümer mit langfristiger Bodenstrategie
Die rechtlichen Grundlagen des Baurechts sind in der Schweiz im Zivilgesetzbuch geregelt, insbesondere in Art. 779 ff. ZGB.
Warum ist die Bewertung bei Baurecht komplexer?
Da es sich um zwei rechtlich getrennte Einheiten handelt (Boden und Gebäude), lässt sich der Marktwert nicht wie bei einer normalen Liegenschaft als Ganzes bestimmen. Es braucht eine differenzierte Betrachtung, die sowohl den Wert des Gebäudes als auch die Wirkung des Baurechtsvertrags berücksichtigt.
Einflussfaktoren sind unter anderem:
- Höhe und Restlaufzeit des Baurechtszinses
- Vereinbarungen zum Heimfall und zur Wertübernahme
- Marktwert des Gebäudes unabhängig vom Boden
- Lage, Zustand und Nutzungspotenzial der Immobilie
Die Multi-Element-Methode (MEV) in der Bewertung
Die Multi-Element-Methode (MEV) ist ein praxisbewährtes Modell zur strukturierten Bewertung komplexer Immobilienverhältnisse wie dem Baurecht. Sie basiert auf der systematischen Zerlegung der Liegenschaft in einzelne Wertelemente, die getrennt geschätzt und anschliessend summiert werden.
Durch die MEV entsteht ein transparenter, nachvollziehbarer Marktwert, der auch gegenüber Steuerbehörden, Banken oder Miterben Bestand hat.
Wann ist eine MEV-Bewertung sinnvoll?
- Bei Verkauf oder Kauf einer Baurechtsliegenschaft
- Im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen
- Bei Bilanzierungen oder Hypothekarverhandlungen
- Für die interne Einschätzung des Immobilienvermögens
- Heimfall (wenn der Baurechtsvertrag ausläuft)
Besonders bei Streitigkeiten oder Nachfolgeregelungen sorgt die MEV für Klarheit und Transparenz.
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