In der Schweiz gibt es zahlreiche Online-Tools zur Immobilienbewertung. Viele davon versprechen schnelle Resultate, kostenlos und mit wenigen Klicks. Doch wenn es um Altliegenschaften geht – also ältere, oft sanierungsbedürftige Objekte – stossen solche Tools schnell an ihre Grenzen.
Was sind Altliegenschaften?
Unter Altliegenschaften versteht man in der Regel:
- Liegenschaften mit Baujahr vor ca. 1980
- Teilweise oder komplett unsanierte Bauten
- Immobilien mit hohem Unterhaltsstau oder Sanierungspotenzial
- Häufig Einfamilienhäuser mit grossem Umschwung
Solche Objekte haben oft individuelle Besonderheiten und einen stark vom Durchschnitt abweichenden Zustand – genau das wird in Online-Bewertungstools oft nicht richtig abgebildet.
Wie funktionieren Online-Bewertungstools?
Die meisten Online-Rechner arbeiten mit Vergleichswerten (hedonische Modelle). Sie ziehen für die Bewertung heran:
- Lage (meist über PLZ und Mikrostandort)
- Objektart (z. B. EFH, MFH)
- Wohnfläche
- Baujahr
- teilweise grobe Angaben zu Zustand oder Ausstattung
Das Problem:
Diese Modelle basieren auf Statistiken von durchschnittlichen Immobilienverkäufen – sie berücksichtigen keine Bauschäden, keine Sanierungsdefizite und keine rechtlichen Besonderheiten (z. B. Baurecht, Wohnrecht, Erschliessung).
Warum Altliegenschaften besonders anspruchsvoll sind
Ältere Immobilien benötigen für eine realistische Bewertung:
- Bauzustandsanalyse (Substanz, Energie, Installationen)
- Sanierungsbedarf-Schätzung
- Marktkenntnis für Sonderfälle (z. B. sehr ländlich, überdimensionierter Umschwung)
- Bewertung des Entwicklungspotenzials (z. B. Anbau, Aufstockung, Ersatzneubau)
→ Diese Faktoren können den Wert massiv beeinflussen – Online-Tools sind dazu schlicht nicht in der Lage.
Online-Tools: sinnvoll oder gefährlich?
| Einsatzbereich | Einschätzung |
|---|---|
| Neubau / Standardobjekte | Bedingt brauchbar als grobe Orientierung |
| Altliegenschaft | Nur mit Vorsicht – grosse Abweichungen möglich |
| Scheidung / Erbe / Verkauf | Nicht geeignet für verbindliche Entscheidungen |
Fazit:
Online-Tools können ein Gefühl für Grössenordnungen geben – mehr aber nicht.
Bei Altliegenschaften ist eine fundierte, individuelle Bewertung unerlässlich.
Was macht eine professionelle Bewertung anders?
- Objektbegehung durch Experten
- Zustandsaufnahme & technische Einschätzung
- Berücksichtigung von Rechten, Lasten, Zonenplänen, Nutzungsmöglichkeiten
- Analyse des regionalen Markts
- Variantenbetrachtung: Ist-Wert, Sanierungspotenzial, Projektentwicklung
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