Bewertungsmethoden

Konventionelle Ertragswertmethode

Die konventionelle Ertragswertmethode ist eine klassische und bewährte Methode zur Bewertung von Renditeobjekten. Im Zentrum steht die Kapitalisierung des neuwertigen und nachhaltigen Mietwerts. Das bedeutet: Der Mietwert wird mit einem marktüblichen Nettozinssatz kapitalisiert, um so den unbefristeten und neuwertigen Ertragswert zu ermitteln.

Von diesem Wert werden anschliessend weitere Elemente hinzugefügt oder abgezogen – sogenannte Wertelemente. Dazu zählen beispielsweise eine technische Entwertung (z. B. altersbedingte Abnutzung) oder auch spezielle Nutzungsrechte wie ein unentgeltliches Benutzungsrecht an einem Parkplatz.

Diese Methode bildet den Markt sehr realitätsnah ab, da sie auf marktabhängigen Faktoren basiert – insbesondere dem aktuellen Mietwert und dem Nettozinssatz. Sie eignet sich besonders für Immobilien, bei denen mit regelmässigen und stabilen Erträgen sowie Ausgaben gerechnet werden kann.

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DCF-Methode (Discounted Cash Flow)

Die DCF-Methode, abgekürzt für „Discounted Cash Flow“, stammt ursprünglich aus der Unternehmensbewertung und wurde auf Immobilien übertragen. Sie ist eine dynamische Form der Ertragswertmethode.

Hierbei werden zukünftige Nettoerträge (Cashflows) über einen bestimmten Zeitraum geplant und mit einem Diskontierungssatz auf den heutigen Wert abgezinst. Die Summe dieser abgezinsten Werte ergibt den sogenannten DCF-Wert.

Der Vorteil der DCF-Methode liegt in ihrer Flexibilität: Sie erlaubt eine detaillierte Abbildung von variablen Erträgen und Ausgaben über die Zeit. Damit eignet sie sich besonders für Immobilien mit unregelmässigen oder projektbezogenen Einnahmen, wie z. B. bei anstehenden Sanierungen oder sich verändernden Mietverhältnissen.

Multi Element Value Methode

Die Multi Element Value Methode ist eine strukturierte Form der Ertragswertmethode, bei der einzelne Wertelemente separat berechnet werden. Für jedes dieser Elemente – etwa Baurecht, Gebäude, Grundstück, Infrastruktur, Rechte oder Lasten – wird ein individueller Barwert ermittelt.

Diese Barwerte werden anschliessend zusammengeführt, entweder als Zuschläge oder Abzüge zum Gesamtwert der Immobilie. Die Methode erlaubt eine differenzierte Betrachtung komplexer Verhältnisse.

Sie findet häufig Anwendung bei speziellen Bewertungsfällen, beispielsweise bei Baurechtsobjekten oder Immobilien mit besonderen Nutzungskonstellationen.