Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen klingt nach einer soliden Investition – stabile Mieteinnahmen, Wertsteigerung, steuerliche Vorteile.
Doch die Realität sieht oft anders aus: Wer ohne fundierte Analyse kauft, riskiert hohe Sanierungskosten, leere Wohnungen oder rechtliche Stolpersteine.
Wir zeigen, worauf Sie achten müssen – bevor Sie kaufen.
1. Lage ist mehr als nur „gut“
Die Lage bestimmt langfristig nicht nur den Wert – sondern auch:
- die Vermietbarkeit
- die Höhe der Mieteinnahmen
- die Zielgruppe (Familien, Singles, ältere Personen?)
- die Attraktivität bei einem späteren Verkauf
Tipp: Prüfen Sie Mikrolage, Entwicklungspotenzial, geplante Bauprojekte oder Infrastrukturveränderungen (z. B. Umzonung, Lärmbelastung).
2. Sanierungsbedarf – was kommt auf Sie zu?
Viele Mehrfamilienhäuser haben Sanierungsbedarf – wenn auch nicht sofort sichtbar:
- Heizung, Elektrik, Wasserleitungen
- Fenster, Dach, Dämmung
- Badezimmer, Küchen in Mietwohnungen
- Fassade, Balkone, Aussenraum
Oft steht in den nächsten 10 Jahren eine umfassende Sanierung an – mit Kosten im sechsstelligen Bereich.
Tipp: Eine Zustandsanalyse vor dem Kauf ist Pflicht – sonst riskieren Sie Ertragseinbussen und Wertverlust.
3. Wertsteigerung – realistisch oder Wunschdenken?
Nicht jede Liegenschaft hat automatisches Potenzial:
- Mietzinsreserven oft kleiner als erwartet (Mietrecht!)
- Wertsteigerung meist nur mit Investitionen möglich
- Hohe Preise = tiefere Rendite = längere Amortisation
Tipp: Berechnen Sie realistische Szenarien: IST-Wert, Zielwert mit Sanierung, Rücklagenbedarf.
4. Mieterstruktur & Verträge – gut oder problematisch?
Ein Haus ist nur so gut wie seine Mieterschaft:
- bestehen unbefristete alte Verträge zu tiefem Mietzins?
- wie viele Leerstände?
- Mietzinsausfälle oder laufende Konflikte?
Tipp: Lassen Sie bestehende Mietverträge prüfen – auf rechtliche und wirtschaftliche Risiken.
5. Betriebskosten, Rücklagen, Verwaltung – unterschätzte Faktoren
- Wer verwaltet die Liegenschaft? Gibt es Rückstellungen?
- Sind die Betriebskosten plausibel und marktüblich?
- Gibt es bekannte Mängel oder behördliche Auflagen?
Tipp: Verlangen Sie alle Unterlagen und prüfen Sie die Nebenkostenabrechnungen genau.
Unsere Lösung: Fachliche Prüfung vor dem Kauf
Wir unterstützen Käufer neutral und unabhängig:
- Technische Analyse der Liegenschaft
- Sanierungspotenzial & -kosten
- Bewertung unter Berücksichtigung der Rendite & Risiken
- Prüfung Mietverhältnisse & Dokumentation
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus kann eine lohnende Investition sein –
aber nur, wenn Sie alle Fakten kennen.
Wer ohne Fachwissen kauft, bezahlt oft doppelt.
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