Immobilienewertungsmethoden

Bewertungsmethoden in der Immobilienbewertung

Die Wertermittlung von Immobilien ist kein rein rechnerischer Vorgang, sondern eine fachliche Analyse, die Marktverhalten, Objektmerkmale und Nutzungsperspektiven zusammenführt. Je nach Immobilienart, Nutzung und Fragestellung kommen unterschiedliche Bewertungsansätze zum Einsatz. Ziel ist stets eine objektive, nachvollziehbare und marktorientierte Ermittlung des Verkehrswerts als fundierte Entscheidungsgrundlage.

Nicht jede Methode eignet sich für jedes Objekt. Eine seriöse Immobilienbewertung zeichnet sich dadurch aus, dass die passende Methode bewusst gewählt und konsequent angewendet wird – ohne Methodenmix und ohne Scheingenauigkeit.

In der Praxis haben sich insbesondere zwei Bewertungsmethoden etabliert, welche den überwiegenden Teil der marktüblichen Fragestellungen abdecken: die Vergleichswertmethode und die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF).

Vergleichswertmethode

Die Vergleichswertmethode eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie für Objekte, bei denen ein aktiver und transparenter Markt besteht. Grundlage der Bewertung bilden tatsächlich beobachtbare Marktangebote vergleichbarer Immobilien.

Dabei werden relevante Vergleichsobjekte im Hinblick auf Lage, Objektart, Zustand, Ausbaustandard und Flächenstruktur fachlich eingeordnet. Die Ableitung des Verkehrswerts erfolgt nicht durch formelhafte Zuschläge oder rechnerische Gewichtungen einzelner Vergleichsobjekte, sondern durch eine qualitative Gesamtwürdigung der Vergleichsdaten innerhalb einer marktüblichen Bandbreite.

Diese Methode trägt dem Umstand Rechnung, dass Immobilien individuell sind und sich Marktpreise nicht mathematisch exakt ableiten lassen. Entscheidend ist die fachliche Beurteilung der Vergleichbarkeit sowie das Verständnis des lokalen Marktgeschehens. Die Vergleichswertmethode liefert dadurch eine realitätsnahe und nachvollziehbare Einschätzung des Verkehrswerts, insbesondere für eigengenutzte Wohnimmobilien.

DCF-Methode (Discounted Cash Flow)

Die Discounted-Cash-Flow-Methode kommt insbesondere bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Liegenschaften zum Einsatz. Bei diesen Objekten steht nicht die Eigennutzung, sondern die nachhaltige Ertragskraft im Vordergrund.

Im Rahmen der DCF-Methode werden die zukünftig erwarteten Netto-Cashflows der Immobilie prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Dabei werden sowohl die Ertragsstruktur (Mieten, Leerstände) als auch die laufenden Kosten und objektspezifischen Risiken berücksichtigt. Der Diskontierungszinssatz reflektiert das aktuelle Marktumfeld sowie lage- und objektspezifische Risikofaktoren.

Der Verkehrswert ergibt sich aus der Barwertbetrachtung der zukünftigen Zahlungsströme. Die DCF-Methode ermöglicht eine zukunftsorientierte, investorenlogische Bewertung, welche insbesondere bei schwankenden Erträgen oder komplexeren Renditestrukturen eine sachgerechte Entscheidungsgrundlage bietet.

Spezialfälle: Wohnrecht, Nutzniessung, Baurecht

Die Bewertung von Wohnrecht, Nutzniessung oder Baurecht erfolgt mittels Barwertberechnung der vertraglich vereinbarten Nutzungen bzw. Zahlungsströme unter Berücksichtigung der Laufzeit und des Bewertungsstichtags.

Bewusste Methodenwahl statt Methodenmix

Eine zentrale Voraussetzung für eine fachlich fundierte Immobilienbewertung ist die klare Trennung der Bewertungsansätze. Die gleichzeitige Anwendung mehrerer Hauptmethoden mit anschliessender Mittelwertbildung führt häufig zu Scheingenauigkeit und erschwert die Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses.

Daher wird je nach Objektart und Fragestellung eine Hauptmethode definiert und konsequent angewendet. Weitere Marktinformationen oder Vergleichsdaten können unterstützend zur Plausibilisierung herangezogen werden, ersetzen jedoch nicht die primäre Bewertungslogik.

Ziel der Bewertungsmethodik

Unabhängig von der angewendeten Methode verfolgt jede Immobilienbewertung dasselbe Ziel: eine sachliche, transparente und nachvollziehbare Einschätzung des Verkehrswerts, welche als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer, Erbengemeinschaften oder Finanzierungspartner dient.

Immobilienbewertungen stellen dabei keine exakte Messung dar, sondern eine fachlich begründete Annäherung an den Marktwert unter Berücksichtigung der zum Bewertungsstichtag bekannten Informationen.